贝壳  视觉中国 资料图

4月24日，社交媒体流传一张关于“深圳贝壳内部发了通知”的截图。截图显示：深圳贝壳内部发了通知，要求假期全员在岗，别休息，准备迎接新刺激。

对此，贝壳方面回应，关于网传“深圳贝壳内部发了通知”截图，经内部核查，公司从未发过此类通知。

深圳上一次大力度优化楼市政策是去年的9月。彼时，深圳市住房和建设局等多部门于2024年9月29日联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，通知明确优化分区住房限购政策，同时，取消商品住房和商务公寓转让限制；优化商品住房和商务公寓价格备案流程 ；个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年；优化个人住房贷款政策，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房调整为20%等。

在优化分区住房限购政策方面，目前深圳执行的政策是：深圳户籍家庭和单身人士在保持原有限购政策的基础上（户籍居民家庭限购2套住房，户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房），在外围区域如盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内可再购买1套住房；非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房，在中心区（福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内）买房需要的社保年限从3年降为1年；在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，则无需提供个人所得税或社会保险证明。

2024年11月19日，深圳政策力度再次加码，官宣自当年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并降低契税比例。

今年3月，深圳公积金新政落地，职工单独申请的，住房公积金贷款最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请住房公积金贷款最高额度从90万元提高至110万元。同时，调整最高额度上浮情形和比例。购买深圳市首套住房的上浮比例从20%提高至40%。多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%。新增购买本市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。

从市场表现来看，今年3月，深圳二手房录得量突破7000套大关，冲刺“繁荣线”水平；新房住宅的去化周期也快速缩短，目前已连续7个月呈现回落态势。

据深圳市房地产中介协会统计，2025年3月，深圳全市二手房成交量录得7703套，环比增长58.6%，同比增长48.2%。这一交易量远超深圳5000套的“荣枯线”，接近8000套的“繁荣线”水平。

新房方面，3月，深圳全市新房住宅存量为278.6万平方米，时隔33个月再度回落至300万平方米以下。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为7.84个月，去化周期较上月下滑1.27个月，连续7个月呈回落态势。

深圳市房地产中介协会认为，4月深圳楼市行情有望延续3月的热度。从二手房市场来看，节后市场热度快速回温，2月成交录得量环比增长3.9%，且刚需和豪宅市场均有好转，3月二手房市场延续了这一趋势，周成交录得量持续高位运行。在新房方面，3月，深圳部分新房项目热销吸引了大量购房者的关注，进入4月，深圳市将陆续有按新规设计的新房项目入市，这些新房在产品设计和居住品质上更具优势，也将会进一步刺激市场需求。

恒隆集团  IC 资料图

9月12日，恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）和恒隆地产有限公司（恒隆地产，00101.HK）发布2024年中期报告。在两份中期报告中，恒隆集团和恒隆地产的新任董事长陈文博首次发布《董事长致股东函》。

陈文博在两份致股东函中指出，过去6个月“遇上了近年来最严峻的经营环境”。

今年上半年遇到“前所未有”的挑战

此前的7月30日，恒隆集团及恒隆地产公布2024年上半年业绩。财务数据显示，报告期内恒隆集团总收入约63.79亿港元，同比增长15%；股东应占净利润约8.88亿港元，同比减少47.21%。恒隆地产总收入约61.14亿港元，同比增长17%；股东应占净利润约10.61亿港元，同比减少55.68%。

彼时，恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏在业绩会上表示，尽管恒隆集团和恒隆地产的总收入均录得同比两位数的增长，但“包括内地和香港，我们都遇到一个差不多可以说是‘前所未有’的挑战”。

陈文博在致股东函中指出，虽然租赁收入减少是基本净利润下降的主因，但恒隆地产的利息支出较2023年同期增加52%、恒隆集团的利息支出较2023年同期增加46%，也有重大影响。

披露的数据还显示，报告期内，恒隆地产录得估值亏损6亿港元、恒隆集团录得估值亏损7亿港元。

“鉴于2023年上半年的租赁收入创下新高，在踏入2024年前，我们已预计今年上半年将面临挑战。因此，管理层尽职尽责，竭力收窄业绩差距，但市况较预期差，恒隆位于上海的购物商场租户销售额下降了超过20%，而上海以外的购物商场则录得低单位数跌幅。由于上海两座购物商场的表现尤为重要，足以令我们整个内地物业组合的租户销售额下降13%。”

陈文博表示：“2024年初数个月，我们和许多奢侈品租户都盼望，租户销售额在紧接下来的数月能恢复增长。可惜到了第二季，6月的销售额仍然不振，我们的期望日渐渺茫。市场有奢侈品牌下调其2024年全年预测，并宣布延迟或取消新店开业计划。幸好，我们暂时并未受影响。”

“最坏的情况很快便会过去”

陈文博表示，基本净利润的下降有两个明显的主因：租户销售额下跌（以致租赁收入减少），以及利息支出增加。

恒隆披露的数据显示，2024年上半年，恒隆集团物业租赁总收入约51.51亿港元，同比减少6.7%。其中内地物业租赁收入约35.37亿港元，同比减少6.3%；香港物业租赁收入约16.14亿港元，同比减少7.67%。

陈文博指出，租赁收入减少有数个原因：“过去6个月，影响我们奢侈品销售额的最大因素是日元贬值，这促使奢侈品租户销售额外流至日本。2024年上半年，日元兑人民币较2023年同期贬值了15%至20%，在日本购物因而较在中国内地便宜得多；若计及退税，两地价格差异更扩大至约30%。这是引致在2024年5月，中国赴日游客人数较2023年5月增长超过300%的部分原因。赴日游客人数显著攀升的同时，中国游客整体出境人数同样大幅上升，截至第一季末，已达到2023年水平的近400%。按目前趋势，我预计这种出境旅游的意欲在夏季结束前都不会减弱。”

陈文博表示，销售额下降的另一主要原因是消费者普遍对市场缺乏信心，“这或许是我们上海以外的购物商场（包括高端和次高端购物商场）租户销售额下降4%的主因。经济不明朗加上预算紧缩，家庭的可支配开支持续减少。”

恒隆的业绩报告显示，内地物业租赁组合方面，以人民币计算，商场收入约24.14亿元，同比减少3%；办公楼收入约6.68亿元，同比减少5%；住宅及服务式寓所收入约0.68亿元，同比减少8%；酒店收入约0.64亿元，同比增长3%。

从恒隆旗下在内地的各商场收入来看，高端商场中除了大连恒隆广场，均录得不同程度的收入下降。其中沈阳市府恒隆广场收入降幅最大，录得14%；上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入分别同比下降8%和4%。

恒隆在业绩报告中指出，奢侈品零售消费自2023年上半年强劲反弹后，趋势开始放缓，市况低迷疲弱，至2024年仍未见起色。2024年上半年，奢侈品消费市场转弱，上海业务尤其受影响。尽管大连恒隆广场录得的增长抵消了部分影响，高端商场收入仍然下跌4%，次高端商场收入上升5%。

不过，恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博在7月30日的业绩会上表示，恒隆于内地奢侈品零售的环境跟疫情前相比其实还是比较高的水准。“比如上海恒隆广场的零售额大概已经是疫情前的不到两倍，这个高基准很容易就被人忘了。”

此外，陈文博在致股东函中提到，近期离岸消费增加的现象可以视为回归均值。

陈文博指出，“值得注意的是，目前在岸奢侈品消费占比仍较疫情前高出逾70%。尽管难以估计怎样的占比才是常态，但我认为最坏的情况很快便会过去，因为之前无法外游的中国消费者，随着他们享受外游购物的第二个夏天快将完结，我希望已足够让他们摆脱‘旅行心瘾’。”

最后，陈文博回应投资者问及为何恒隆地产股价在近15年来表现都不好的问题称，股价表现“肯定不反映我们的运营表现”。陈文博认为，股价不好有三个主要原因：资金从中国以及与中国相关的企业流出，整个地产行业的股价表现不佳以及缺乏易于比较的公司或竞争对手。

陈文博指出，“我们的商业模式颇为独特，且我深信其根本上是稳健的。尽管近期中国的消费市场有所放缓，但我不认为消费者会毫无缘故突然不购买奢侈品或停止光顾我们的购物商场。事实上，若要预测未来趋势，中国消费者将会继续追求更好的生活质量，其中一个途径就是购买更优质的产品和服务，而这正是我们业务所长。”